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Mai 2023

Que devient le bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ?

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Lorsqu'une procédure collective est ouverte à l'encontre du locataire d’un local commercial, l' administrateur judiciaire ou le liquidateur judiciaire examine le sort du contrat de bail commercial. Il peut décider de continuer le bail, d’y mettre fin ou de le céder. Dans certains cas, le bailleur a la possibilité de résilier lui-même le contrat de bail commercial.

Quelle est la conséquence de l'ouverture d'une procédure collective sur le bail commercial ?

En principe, l'ouverture d'une procédure collective n’a pas de conséquence sur le bail commercial. Celui-ci se poursuit même si le locataire en difficulté n'a pas payé les loyers avant l'ouverture de la procédure collective.

Cependant, l'ouverture d'une procédure collective entraîne l'arrêt des poursuites des créanciers antérieurs au jugement d’ouverture. On parle du principe de suspension des poursuites. Cela signifie que le bailleur ne peut pas poursuivre individuellement le locataire pour le paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective.

Pour récupérer les loyers impayés, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances auprès du mandataire judiciaire dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc .

À noter

Il n'est pas possible de prévoir dans le contrat de bail commercial que l'ouverture d'une procédure collective entraîne automatiquement la résiliation du bail.

Comment le bail commercial se poursuit-il ?

Dans quels cas le bail commercial peut-il être poursuivi ?

Le bail commercial peut se poursuivre si les conditions suivantes sont réunies :

  • Le bail doit être « en cours » au moment de l'ouverture de la procédure collective . Il faut donc que le bail ait déjà été conclu et n'ait pas encore pris fin. Le bail n'est plus « en cours » s'il a été résilié de façon amiable avant l'ouverture de la procédure collective ou s'il est résilié à la suite d'une décision judiciaire définitive .

  • Le locataire doit disposer des fonds et de la trésorerie nécessaire pour payer les loyers .

Qui décide de la continuation du bail ?

La décision de poursuivre le bail commercial peut être prise par différents intervenants selon la procédure ouverte :

Lors de l'ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire , le tribunal nomme un administrateur judiciaire qui décide seul de la continuation du bail.

Si le tribunal ne nomme pas d'administrateur judiciaire, c'est le locataire qui décide de poursuivre le bail après accord du mandataire judiciaire . En cas de désaccord entre le locataire et le mandataire judiciaire, le juge-commissaire peut être saisi par toute personne intéressée (notamment le bailleur ).

À savoir

La désignation de l'administrateur judiciaire est obligatoire au-delà des seuils suivants : un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 3 millions € et un effectif d’au moins 20 salariés.

En cas de liquidation judiciaire , c'est le liquidateur judiciaire nommé par le tribunal de commerce (ou le tribunal des activités économiques ) qui se prononce sur la poursuite du bail commercial.

Lorsque l'entreprise compte plus de 20 salariés et réalise un chiffre d'affaires hors taxes supérieur ou égal à 3 millions  € , le tribunal désigne, en plus du liquidateur judiciaire, un administrateur judiciaire. Dans ce cas, c'est ce dernier qui se prononce sur la continuation du bail.

La responsabilité civile professionnelle de l'administrateur judiciaire peut être engagée s'il a décidé de poursuivre le bail alors que l'entreprise n'avait pas les fonds nécessaires pour payer les loyers.

L’ administrateur judiciaire ou le liquidateur n'a pas l'obligation de prévenir le bailleur de la continuation du bail.

De son côté, le bailleur peut envoyer une mise en demeure à son locataire, à l’administrateur judiciaire ou au liquidateur judiciaire pour connaître le sort du bail commercial. Toutefois, l'absence de réponse à cette mise en demeure n'entraîne pas la résiliation du bail.

Quelles sont les conséquences d’une poursuite du bail ?

Le bail est continué aux conditions contractuelles prévues par le bailleur et le locataire avant le jugement d’ouverture de la procédure collective. Le locataire (ou l’administrateur judiciaire ou le liquidateur) doit donc payer le loyer et respecter les clauses du contrat de bail (par exemple, la destination des locaux).

Dans tous les cas, le bailleur ne peut pas s'oppose r à la continuation même si le locataire a des arriérés de loyers à la date d'ouverture de la procédure collective.

Dans quel cas le bail commercial peut-il être résilié ?

Le bail commercial peut être résilié à la demande de l' administrateur judiciaire , du liquidateur judiciaire , du bailleur ou du locataire en fonction de la procédure collective engagée (sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire).

Résiliation par l’administrateur ou le liquidateur judiciaires

La décision de résilier le bail commercial peut être prise par différents intervenants selon la procédure ouverte :

L' administrateur judiciaire peut décider, à n’importe quel moment , de résilier le bail des locaux utilisés pour l'activité de l'entreprise locataire. Il n’a pas à justifier sa décision. Il a la possibilité de résilier le bail commercial même si les loyers peuvent être payés.

En revanche, l'administrateur judiciaire a l’obligation de résilier le bail commercial lorsque l'entreprise locataire n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers.

Le bail commercial est résilié le jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

À noter

Si le tribunal ne nomme pas d'administrateur judiciaire, c'est le locataire qui décide de résilier le bail après accord du mandataire judiciaire . Si un désaccord apparaît entre le locataire et le mandataire judiciaire, le juge-commissaire est saisi par toute personne intéressée (notamment le propriétaire).

La responsabilité civile professionnelle de l'administrateur peut être engagée s'il a décidé de poursuivre le bail alors que l'entreprise n'avait pas les fonds nécessaires pour payer les loyers. Cette même responsabilité peut être engagée lorsque l'administrateur a tardé à mettre fin au bail compte tenu des difficultés de l'entreprise.

Après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire peut décider de résilier le bail commercial sans avoir à en justifier et à tout moment .

Il peut résilier le bail qu'il a d'abord poursuivi même si l’entreprise est en mesure de payer les loyers. En revanche, lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, le liquidateur judiciaire doit résilier le bail .

Le bail est alors résilié le jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

À noter

La responsabilité civile professionnelle du liquidateur judiciaire peut être engagée s'il a demandé la poursuite du bail ou tardé à y mettre fin alors que l'entreprise n'avait pas les fonds nécessaires pour payer les loyers

Résiliation par le bailleur

Le bailleur peut exiger la résiliation du bail commercial lorsque le locataire n’a pas payé les loyers et les charges 3 mois après le jugement d’ouverture de la procédure collective. Le bailleur saisit alors le juge-commissaire qui constate la résiliation du bail mais ne peut pas accorder de délais de paiement pour le versement des loyer impayés. Si le paiement du loyer intervient pendant ce délai de 3 mois , la résiliation n'est pas possible.

Le bailleur peut également demander en justice la résiliation du bail, pour des motifs apparus avant le jugement d'ouverture de la procédure autres que le paiement des loyers. Il s'agit, par exemple, d'un défaut d'entretien des lieux loués. Il doit agir en justice dans les 3 mois de la publication du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire au Bodacc .

À savoir

Pour obtenir le règlement des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective , le bailleur doit effectuer une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.fr .

Résiliation par le locataire

En principe, c’est l’ administrateur judiciaire qui décide de résilier le bail ou de le poursuivre. Lorsque l’entreprise n’a pas d’administrateur judiciaire, c'est le locataire en difficulté qui décide de résilier le bail après accord du mandataire judiciaire .

Si un désaccord apparaît entre le locataire et le mandataire judiciaire, le juge-commissaire est saisi par toute personne intéressée (notamment le bailleur).

Le bail commercial peut-il être cédé ?

Lors du redressement judiciaire ou de la liquidation judiciaire , le locataire peut céder son bail commercial soit dans le cadre d’un plan de cession soit de manière isolée :

Dans le cadre d'un redressement judiciaire ou d'une liquidation judiciaire, le tribunal de commerce (ou le tribunal des activités économiques ) peut décider la cession totale ou partielle de l'entreprise locataire. Il fixe alors un délai dans lequel les offres de reprise doivent parvenir à l' administrateur judiciaire ou au liquidateur judiciaire . Après examen des offres de reprise, le tribunal retient celle qui permet d'assurer le plus durablement l'emploi et le paiement des créanciers. L’offre du repreneur doit comporter la liste des contrats inclus dans cette offre.

Le tribunal arrête un plan de cession qui précise les contrats nécessaires au maintien de l'activité. En principe, le bail commercial est inclus dans le plan de cession. Il est ainsi cédé au repreneur de l'entreprise et doit être exécuté aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure. Les clauses du bail commercial habituellement conclues qui peuvent empêcher la possibilité de céder le bail ne sont pas applicables dans le cadre d’un plan de cession. Il s’agit des dispositions sur l’accord écrit du bailleur en cas de cession du bail, sur la garantie solidaire de paiement des loyers, et sur le droit de préemption des communes .

Cette cession intervient en cas de liquidation judiciaire du locataire. Elle se fait avec l’autorisation du juge-commissaire . Celui-ci ordonne la cession du bail aux enchères publiques, ou autorise, aux conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des biens non compris dans le plan de cession.

Le liquidateur (ou l’administrateur judiciaire s’il en a été désigné un) décide de céder le bail commercial mais en respectant toutes les clauses du contrat de bail prévues pour la cession  :

  • La clause qui prévoit l'agrément (c'est-à-dire l'accord) du bailleur en cas de cession du bail doit être respectée.

  • Le droit de préemption de la commune doit également être suivi. Avant de vendre un fonds de commerce ou de céder un bail commercial situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce, le vendeur doit faire une déclaration à la commune concernée. Celle-ci a alors la possibilité d'acheter le fonds de commerce ou de reprendre le bail commercial en priorité pour le revendre à un commerçant ou un artisan.

  • La clause de garantie solidaire prévue dans le bail commercial ne s'applique pas lors de la cession du bail.

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